■ 틈새 부동산 (오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택)
▶최근 아파트를 중심으로 부동산 규제가 강화되자 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등 '틈새 부동산' 투자로 관심이 쏠리고 있습니다. 이 같은 틈새 부동산은 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 타주택 취득·양도 시 '중과세 폭탄'을 맞게 될 가능성이 있습니다. 취득 시기 차이만으로 중과세 폭탄 유무가 결정됩니다.
■ 올해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택수 포함
▶내년 가장 유의해야 할 점은 취득세입니다. 올해 지방세법 개정으로 인해 주거용 오피스텔도 취득세 산정 시 주택수에 포함됩니다. 1 주택자 취득세율은 1~3%, 다주택자 취득세율은 8~12%입니다.
▶법 시행일인 올해 8월 12일 기준점으로 이후에 주거용 오피스텔을 취득했다면 다른 주택이 없더라도 내년 아파트 취득 시 중과세율을 적용받게 됩니다. 법시행일 이전에 취득한 오피스텔은 주거용이어도 주택수에 포함하지 않습니다. 시가 표준액 1억 원 이하일 경우에도 주택 수에서 제외 됩니다.
▶자녀에게 오피스텔을 사줬다가 부모가 중과세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 취득세는 실거주와 무관하게 주민등록법상 세대 구분으로 주택 수를 산정합니다. 30세 미만의 미혼인 자녀는 같은 세대로 봅니다. 단 중위소득의 40% 이상 독립생계시 별도 세대로 판단합니다. 만 18세 이하 자녀는 소득 요건을 충족하더라도 부모의 세대원에 포함합니다. 자녀의 주택 수도 합산해 과세가 됩니다.
■ 오피스텔+아파트 중과세 피하는 방법
▶오피스텔과 아파트를 비슷한 시기에 취득할 예정이라면 취득 순서에 따라 중과세 여부가 달라집니다. 오피스텔 자체는 1주택자나 다주택자 모두 취득세율이 4%(지방교육세 등 포함시 4.6%)입니다. 취득 시점에는 오피스텔을 주거용, 업무용 구분없이 단일세율을 적용합니다. 이후 전입신고 등으로 주거용이 확인되면 주택분 재산세가 부과되고 주택으로 분류됩니다.
▶예컨대 무주택자가 내년 1월 생애 첫 주택으로 아파트를 구입한 뒤 주거용 오피스텔을 취득한다면 오피스텔은 단일세율이기에 취득세 중과를 적용받지 않습니다. 연소득 7000만 원 이하이고 수도권에서 주택가액 4억 원(비수도권 3억 원) 이하 아파트를 취득한 경우 취득세를 50~100% 깎아주는 '생애최초 주택 구입 취득세 감면' 혜택도 고려해볼 수 있습니다. 반면 취득 순서를 거꾸로 하면 아파트 구입 시 2 주택자로 취득세 중과 대상이 됩니다.
▶오피스텔과 아파트를 함께 갖고 있다면 양도 순서에 따라 양도소득세가 달라질 수 있습니다. 아파트 1개, 오피스텔 1개를 보유한 경우 상대적으로 시세차익이 작은 오피스텔을 먼저 양도한 뒤 1 주택자 상태로 아파트를 양도하는 게 유리합니다. 이때 마지막 주택 양도 시 1 주택자 비과세를 받으려면 내년부터는 1 주택자가 된 뒤 2년 후 양도해야 합니다.
■ 도시형 생활주택
▶도시형 생활주택은 오피스텔과 달리 취득 단계부터 주택으로 봅니다. 시가표준액 1억 원 미만이어도 예외는 없습니다. 이미 다른 주택을 갖고 있다면 최대 12% 중과세율 대상이 될 수 있습니다. 다만 전용 20㎡이하 도시형 생활주택을 한 채만 갖고 있다면 무주택자로 인정됩니다. 이 때문에 도시형 생활주택이 취득세, 종부세, 양도세 중과 시 주택 수에서 제외된다고 착각하게 됩니다. 하지만 전용 20㎡ 이하 도시형 생활주택과 다른 주택을 보유한 경우에는 해당 도시형 생활주택도 주택 수에 포함됩니다. 매입하려는 물건이 도시형 생활주택인지 오피스텔인지는 건축물대장을 통해 확인 가능합니다.
■ 생활형 숙박시설
▶레진던스 등 생활형 숙박시설은 취득 단계와 이후 보유, 양도 단계에서 주택수 포함 여부가 달라집니다. 생활형 숙박시설은 숙박과 취사, 분양, 주민등록신고가 가능해 사실상 오피스텔과 비슷하게 운영되고 있지만 법적으로는 주택이 아닙니다.
▶지방세 소관부처인 행정안전부 관계자는 "취득세는 오피스텔과 동일하게 4% 단일세율" 이라며 "타 주택 취득세 산정 시 주택수에 포함되지 않는다"라고 했습니다. 하지만 주택분 재산세 부과로 주거용도가 인정됐다면 종부세와 양도세에서는 주택수에 들어갑니다.
2020/12/22 - [부동산] - 부동산 절세의 기본은..?
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