지역주택조합에 대한 모든것..

1. 지역 주택조합이란..?

  >'무주택 서민의 주거안정 기여'를 목적으로 1977년 도입된 제도로, 주민이 조합을 만들어 직접 땅을 사고 시공사를 선정해 집을 짓는 일종의 주택 공동구매입니다

2. 지역 주택조합 절차

   ㄱ. 기초조사

      > 토지이용 및 용도계획 법 직인 규모 검토/ 부동산 매매 협의(약정) 완료

   ㄴ. 세부계획

      > 시공사 사전 협의, 조합원 모집 계획/ 사업 일정 계획(시공사 예정사와 협의)/ 홍보자료 준비

   ㄷ. 주택조합 추진위원회 구성(가칭)

      > 조합 추진위 구성(최소 인원 20명 이상, 시공사+대행사+추진위 양해각서 작성)

      > 1차 조합원 모집 (사업계획상 주택건설 예정 세대수의 50% 이상)

      > 2차 조합원 모집 (조합주택 규약 작성)

      > 창립총회 (대표자 선정, 시공사 선정 동의, 사업계획 일정 수립

    ㄹ. 사업부지 매매(약정 계획)

      > 토지 대금 납부 협의, 토지 사용 승낙서/ 지상권/근저당권자 동의서 징구

 

    ㅁ. 조합설립인가 신청

      > 사업대상 토지 면적의 80% 이상 동의(사용 승낙 완료)/ 주택건설 예정 세대수 50% 이상 조합원 모집

 

    ㅂ. 주택조합 설립 승인

      > 국토해양부 조합원 검색/ 시. 구청 설립 후 1년 내 조합 회계 보고(감사보고)

 

    ㅅ.  지구단위계획 수립 등 인허가 진행 절차

     도서작성> 제안서

    ㅇ. 사업계획 승인 신청

       > 대지권 확보(주택건설 대지의 소유권 95% 이상 확보)

       > 주택조합 업무대행 및 등록사업자 선정

 

    ㅈ. 사업계획 승인

       > 사업계획 승인의 승인 신청을 받은 관할 시, 도지사는 정당한 사유가 없는 한 60일 이내에 승인 여부를 사업주체에게 통보하여야 합니다.

 

    ㅊ. 착공 및 일반분양

       > 잔여토지 5% 매도청구소송으로 주택건설 대지의 소유권 100% 이상 확보

       > 등록사업자 공사 계약(시공보증 및 분양보증/ 착공신고/ 입주자 모집공고 승인 신청/ 조합주택 공급 및 분양

 

    ㅋ. 전매제한

      > 지역 주택조합원의 경우 설립인가를 받은 이후에는 원칙적으로 조합원 교체가 불가능함. 다만, 사업계획 승인 이후(토지소유권을 모두 확보한 경우에 한함)에 입주자로 선정된 지위가 양도, 증여 또는 판결 등으로 변경된 경우에는 조합원 교체가 가능함. 다만, 투기과열지구지정에 따라 전매가 금지된 경우에는 제외.

 

    ㅌ. 사용 검사 및 입주

     > 입주 및 등기절차가 완료된 후 주택조합의 해산절차를 밟아야 함. 조합규약에 사업 종결 시 청산절차, 청산금의 징수, 지급의 방법 및 절차 등에 관한 사항들이 필히 포함되도록 법에 규정되어 있으며, 해산은 이에 근거하여 시행.

 

3. 지역 주택조합 사업 조합원의 자격조건

     ㄱ. 주택조합설립 인가신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 1채 소유한 세대주(투기과열지구의 경우 조합설립인가 신청일 1년 전)

  

     ㄴ. 조합설립인가 신청일 현재 동일한 시, 군 지역에 6개월 이상 거주해 온 자

 

4. 지역 주택조합의 장, 단점

   장점 : 청약통장 없이도 가능/ 동호수 지정에 유리/ 주변시세보다 보통 30% 저렴

 

   단점 : 사업 진행 시 추가분담금 발생/ 사업이 지체될 가능성이 많음/ 조합원 탈퇴 시 금전적인 불이행 발생/ 갈등 상존/ 조합원 지위 계속 유지  

 

5. 지역 주택조합 가입 시 주의사항

   ㄱ. 토지매입이 95%를 넘겼는지 확인

   ㄴ. 시공사가 어딘지 확인(시공사에 따라 분양도 빠르게 되며 시세차익도 많이 발생)

   ㄷ. 조합원을 50% 이상 모집했는지 확인

   ㄹ. 공신력 있는 신탁사가 자금을 관리하는지 확인

   ㅁ. 조합원인가, 사업승인을 받았는지 확인(민원 24, 통해 확인)

 

6. 결론

   > 지역 주택조합은 법으로 인정된 제도로, 사업이 성공한다면 이상적인 방법입니다. 그러나 모든 책임이 조합원에게 있어 불확실성과 위험이 매우 큽니다.