1. 개요
계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 내용으로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안.
2. 주요내용
2-1. 계약갱신청구권 (계약만료 6개월~1개월 전까지), 2020년 7월 30일부터 시행
기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구건을
사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다.
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄.
*주의할 점은 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약 갱신의 의사가 도달해야 됨.
*(민법 제618조)임대차의 의의: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고
상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
Q&A
a. 계약갱신청구권 행사시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 되는지?
>임차인은 언제든지 계약을 해지하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하기 때문에 그 집에서 이사를 할 수
있음. 하지만 3개월의 임대료는 지불해야 됨. 또한 임차인이 계약이 끝나면 비워주기로 약속을 했더라도
번복하고 계약 갱신을 요구 할 수 있음.
b. 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는?
> 살고 있던 세입자가 월세를 연체했을 경우에는 집주인이 거부 할 수 있음.
> 세입자가 실거주를 위해 계약을 했는데 다른용도로 사용하거나 거주하고 있던 집이 파손되거나 임의로 개조시
> 임대인의 직계가족이 거주하기 위해서 계약 연장을 거절 할 수 있음.
(이 경우집주인 본인 혹은 그 직계 존비속이 2년간 실거주를 해야 하며, 실거주 목적이 아닌데 세입자의 계약
갱신요구를 거부한 것으로 밝혀질 경우 세입자는 손해배상 청구가 가능함.)
c. 임차인이 전세자금 대출을 끼고 있을 경우에 연장 여부?
> 전세자금 대출을 끼고 전세를 살고 있을 경우에는 따로 집주인의 계약 연장의 동의가 있다면 전세대출도
자동으로 연장이 가능
d. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사 할 수 있는지?
> 행사 할 수 있음.
(임차인이 계약만료기간에 맟추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게
계약갱신을 요구 할 수 있음.)
2-2. 전월세 상한제 (임차인의 보증금보호, 2020년 7월 30일부터 시행)
위의 계약생신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 인상
합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에
계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.
증액한도는 지방자치단체가 별도로 다르게 정할 수 있다.(특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도는 관할구역
임대차시장의 여건을 고려해서 5%의 범위내에서 증액청구의 상한을 조례로 규정 가능함.)
Q&A
a. 적용 요건이 어떻게 되는지?
> 현재 계약중인 상태에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우 적용됨.
> 기존 계약자가 계약갱신청구권을 행사했을 경우만 적용(주의할 점은 신규 임대차 계약에는 적용되지 않음)
b. 임대료 5% 초과 계약한 경우?
> 임대료 최고 상한선이 5%이며, 이를 초과 계약시 계약갱신청구권을 행사해 5% 초과한 금액을 돌려받는다.)
c. 임대료는 1년마다 5% 인상하는지 여부?
> 1년마다 올려서 받을 수 없음.
> 5% 인상해야 하는 사유를 임대인은 증명해야 됨
> 1년 계약을 해도 임차인은 2년을 주장할 수 있기 때문에 2년동안 임대료를 올릴 수 없음)
d. 계약갱신청구권행사 유무에 따른 임대료 5% 초과계약시
>행사시 : 초과계약 불가능(위반시 계약 무효), 10년 이내 임차인 반환 청구할 수 있음.
>불행사시 : 초과계약 가능, 다음 1회에 한해 계약갱신청구권 행사 가능
2-3. 전월세 신고제 (2021년 6월 1일부터 시행)
전월세 신고제는 계약 후 30일 이내에 보증금, 임대료 및 계약금 등 계약 내용에 대해 의무적으로 시, 군 , 구청 등
지방자치단체에 신고해야 하는 것이다. 공인중개사를 통한 거래시 공인중개사가 신고를 하며, 직거래를 할 경우
임대인이 신고를 함.
신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주되며 추후 계약내용이 변경되었다면 해당 변경사항도 신고함.
장점 : >전월세신고제가 도입되면 각 지역의 전월세 시세 정보가 투명하게 공개되고, 그로인해 임대인의 수입이
공개되어 소득세 부과가 가능하게 됨.
>과거 임차인이 확정일자를 받아야 가능했던 권리들이 자동으로 부여되기에 나중에 집이 경매로 넘어가도
우선변제권이 적용되어 보증금을 못받는 상황을 최대한 면할 수 있음.
단점 : >집주인의 세 부담이 늘어날 것이고, 자연스레 임차료를 올리는 상황이 발생할 수 있음.
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