다주택자의 증여시 비과세 방법

■ 다주택자가 증여로 1주택 돼도 '2년 보유' 해야 비과세

   ▶올해 1월 1일부터 다주택자가 다른 주택을 모두 양도한 뒤 마지막으로 남은 주택을 팔 때 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 '최종 1주택'이 된 날로부터 2년 이상을 보유해야 한다.

 

   ▶만약 이 마지막 주택을 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득해다면 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상 거주도 해야 한다.

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■ 다주택자가 다른 주택을 증여나 주택외의 용도로 변경시엔 어떻게 될까..?

   ▶과거에는 "다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1주택이 된 날부터 비과세를 위한 보유기간을 기산한다" 라고만 돼 있었다.

 

    ▶하지만 올해 2월 17일 이후로는 주택의 양도뿐만 아니라 증여와 용도 변경으로 최종 1주택이 된 경우, 비과세를 보유기간은 증여 또는 용도 변경 후 1주택이 된 날부터 기산하게 된다. 이때 용도 변경은 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용으로 사실상 용도 변경하는 경우도 포함된다.

   

    ▶예를들어 1주택과 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 보유한 사람이 오피스텔을 사무실로 임대한다면 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 남은 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해서는 오피스텔을 사무실 용도로 임대한 후 2년이 지나고나서 기존 주택을 매도해야 한다.

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 ■ 다주택자가 세대 분리하거나 주택 건물을 멸실한 경우는..?

   ▶만약 다주택자가 주택을 양도나 증여, 또는 용도 변경한 경우가 아니라 함께 살고 있는 세대를 분리하거나 주택 건물을 멸실한 때에는 어떻게 판단해야 할까..?

 

   ▶각자 주택을 보유하고 있는 부모와 자녀가 실질적으로 독립해 별도의 세대로 분리해서 살거나, 주택으로 사용되는 건물 부분을 멸실했다면 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함하지 않는다.

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■ 세대 분리나 주택 건물 멸실을 통해 1주택이 될 시 비과세 보유기간 기간방법..?

   ▶현재 세법에서는 다주택자가 다른 주택을 양도·증여·용도 변경하고 최종 1주택이 된 경우 해당 1주택의 비과세를 위한 보유기간을 새롭게 기산한다고만 돼 있을 뿐 세대 분리나 주택 건물의 멸실에 대한 언급은 없다. 세법은 법조문 문언대로 해석하는 것이 원칙이기 때문에 이런 때에는 최종 1주택 보유기간이 적용되지 않는다고 해석 하는것이 타당해 보인다. 다만 더 명확한 유권해석이 나온다면 실무적으로 판단하는데 도움이 될 것이다.

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■ 기타 유의할 점

   ▶세대 분리를 할 때는 주민등록 전입만 분리하고 실질적으로는 같은 세대를 이뤄 생활하거나, 세대를 분리해서 살아도 일정 소득이 없는 30세 이하 미혼 자녀의 경우에는 별도 세대로 인정되지 않을 수 있다는 점도 유의해야 한다.

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