임대차법(계약갱신청구권) 에 의한 분쟁

● '실거주 목적' 계약갱신 거절 시 2년간 집 매각 못함

   ☞ 사례 : 대전에 사는 임대인 A씨는 7월 임차인 B 씨와 전세 2억 3,500만 원을 3억 3000만 원으로 올리는 대신 임대차 기간을 2년 연장하기로 했다. 하지만 그달 말 주택임대차 보호법이 시행되자 B 씨는 계약갱신청구권을 행사하겠다고 말을 바꿈. 《이렇게 되면 전세보증금은 최대 5%(1,175만원) 밖에 올리지 못함.》

그러자 A씨는 실거주를 하겠다며 계약 갱신을 거절했고, 결국 주택임대차분쟁조정위원회를 찾게 됨.

 

 

  ☞ 쟁점 사안 : 위 사례에서 쟁점은 집주인 A 씨의 실거주 사유이다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 포함된 임대차 보호법 개정안이 시행되자 집주인들 사이에선 '실거주 후 매도'가 대표적인 회피 전략으로 거론되었고, 정부는 이 같은 행위에 대해서도 집주인에게 엄정한 책임을 물을 수 있다는 방침이다.

 

  ☞ 정부 방침 

      1. 법무부와 국토교통부에 따르면, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절한 뒤에 정당한 이유 없이 제삼자에게 임대 주택을 매도하면 기존 세입자에게 손해배상을 질 수 있다. 민법상 일반 불법행위인 허위 갱신 거절로 판단되기 때문이다.  

 

      2. 정부의 임대차법 관련 설명에는 '실거주 후 2년 내 제3자에게 임대'하는 경우에 대해선 집주인에게 손해배상 책임이 있다고 했다.  

 

      3. 실거주를 한 후 매매하는 경우에 대해서는 별다른 규정이 없음. 그러나 정부는 이런 행위 또한 위법하다고 설명함. 국토부 관계자는 "임대인이 계속 거주할 의사가 없었다는 고의성이 인정되면 손해배상 책임을 질 수 있다"며 설명함.

 

 

      4. 예외적 허용되는 경우 (정당한 매각 사유)

        ☞ '갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 부득이한 사유'가 있어야 함

         ●  실거주하던 집주인 혹은 그의 직계존비속이 사망한 경우

         ● "갑작스레 해외 발령이 나서 해당 지역의 주택 구매 자금을 확보하기 위해 집을 팔아야 하는 경우