분양권 취득시 절세 전략!!

■ 분양권도 주택에 해당!

   ▶법 개정으로 올해부터 분양권도 소득세법상 주택으로 취급됩니다. 1주택 1분양권 소유자도 2주택자로 분류돼 각종 세금 부담이 크게 늘어났습니다.

 

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■ 일시적 1주택 1분양권 인정받기 위한 방법

   ▶올해 분양권을 취득한 사람은 '일시적 1주택 1분양권'에 대한 양도세 과세특례 요건을 면밀히 살펴봐야 합니다. 기존 주택을 시기에 맞춰 매도해야 세금을 줄일 수 있습니다.

 

   ▶정부가 발표한 소득세법 시행령 개정안에 따르면 1주택 1분양권 소유주가 1주택자와 같은 세금 혜택을 받기 위해서는 분양권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다. 1주택자가 추가로 재건축 아파트를 매입해 입주권을 받은 경우와 조건이 동일해진 것입니다.

 

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■ 문제점 및 해결방안

   ▶문제는 분양권 취득 후 해당 주택이 3년 이내 완공되지 않은 경우입니다. 이렇게 되면 1주택 1분양권 소유주는 새집에 들어가기도 전에 종전 주택을 매도해야 하는 상황이 발생합니다.

 

   ▶정부는 이 같은 점을 고려해 1주택자로 인정 받을 수 있는 추가 과세특례 조항을 마련했습니다. 구체적으로 분양권 취득 후 3년이 지났더라도 신규 주택 완공 후 2년 내 세대 전원이 입주해 1년 이상 거주하고, 완공 후 2년 이내 종전 주택을 양도하면 과세특례 혜택을 줍니다.

 

   ▶1주택을 갖고 있던 사람이 상속이나 혼인, 합가 등으로 1분양권을 추가로 보유하게 된 경우도 양도세 1주택자 특례 대상 입니다. 상속으로 1분양권을 보유하게 된 사람은 매도 시기와 상관없이 기존 주택에 대해선 1주택자 특례가 적용됩니다. 

 

   ▶이에 비해 혼인이나 합가로 1분양권을 갖게 된 사람은 기존 주택을 5~10년 이내에 매각해야 1주택자 특례를 적용합니다.

 

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■ 제한기간 내 처분 못할시..

   ▶기간 내에 종전 주택을 처분하지 못해 일시적 1주택 1분양권 소유주로 인정받지 못하면 막대한 양도세를 부담하게 됩니다. 조정대상지역 2주택자로 분류될 경우 최대(62% 양도세)를 내야 합니다. 기본 최고세율 42%에 2주택자에 붙는 중과세율 20%포인트가 더해지기 때문입니다.

 

  ▶다만, 취학이나 근무를 위해 다른 시·군이나 수도권 밖 주택을 취득해 1주택 1분양권이 된 경우에는 조정대상지역 내 주택 양도 시에도 예외를 인정해 양도세를 중과하지 않습니다.

 

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■ 작년에 매입한 분양권의 경우는..?

   ▶이런 양도세제는 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한해 적용됩니다. 작년에 취득한 분양권은 소득세법상 주택 수 산정에 포함하지 않아 양도세 폭탄을 걱정할 필요는 없습니다. 하지만 작년 8월 이후 분양권을 취득했다면 '취득세 변수'가 있기에 주의를 기울여야 합니다.

 

   ▶지방세인 취득세가 지난해 8월부터 대폭 강화됐기 때문입니다. 지난해 8월 12일 이후 신규 취득한 분양권이 취득세 산정 때 주택 수에 포함된 것도 그 중 하나 입니다. 이로 인해 1주택자가 지난해 말 분양권을 새로 취득한 뒤 올해 또 새 주택을 구매한다면, 이 사람은 3주택자에 해당하는 12%의 취득세를 내야 합니다.

 

   ▶다만, 분양권을 취득하는 시점에는 취득세 중과가 없습니다. 분양권이나 입주권은 준공 이후 실제 주택을 취득할 때 취득세를 내도록 되어 있기 때문입니다.

 

   ▶이때문에 1주택 1분양권 소유자는 준공 이후 주택으로 전환되는 단계에서 취득세를 납부 합니다. 원칙적으로 2주택자에 해당하는 최대8%의 취득세를 내야 하지만 일시적 2주택자 요건을 충족하면 중과를 피할 수 있습니다. 두 주택이 모두 조정지역에 있으면 1년 이내, 그렇지 않을 경우는 3년 이내 종전 주택을 매도하면 취득세 중과 대상에서 제외돼 주택 가격에 따라 1~3%의 취득세만 내면 됩니다.

 

   ▶종합부동산세도 준공된 주택에 부과되는 것이기 때문에 분양권 자체에 세금이 붙지 않습니다.

 

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